Les diagnostics obligatoires pour vendre une maison ou un appartement

À quoi sert le dossier de diagnostic technique

Le DDT réunit tous les diagnostics du bien. Il est à la charge du vendeur et doit être annexé à l’avant-contrat (promesse ou compromis), ou au plus tard à l’acte de vente chez le notaire. Il informe l’acheteur sur l’état du logement et sur les risques auxquels il est exposé.

S’il manque un diagnostic, la vente n’est pas forcément annulée, mais vous ne pouvez plus vous protéger par la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés pour le défaut concerné. Pour l’état des risques, l’acheteur peut même demander l’annulation de la vente ou une baisse du prix.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est le seul qu’il faut avoir avant même de publier l’annonce : ses étiquettes doivent y figurer. Le plus simple est donc de commander tous les diagnostics en une fois, dès que vous décidez de vendre.

Quels diagnostics pour quel bien

• DPE (diagnostic de performance énergétique) : pour presque tous les logements.
• État des risques (ERP) : pour tous les biens, bâtis ou non. Il indique les risques naturels, miniers et technologiques, la sismicité, le potentiel radon et, selon les communes, le recul du trait de côte.
• Amiante : si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
• Plomb (CREP, constat de risque d’exposition au plomb) : si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949.
• Électricité : si l’installation intérieure a plus de 15 ans.
• Gaz : si l’installation intérieure de gaz a plus de 15 ans.
• Termites : si le bien se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral.
• Assainissement non collectif : si la maison n’est pas raccordée au tout-à-l’égout (fosse septique, fosse toutes eaux, micro-station).
• Surface « loi Carrez » : pour un lot de copropriété (appartement, maison en copropriété horizontale).
• Nuisances sonores aériennes : si le bien est situé dans une zone couverte par le plan d’exposition au bruit d’un aérodrome.

Durée de validité de chaque diagnostic

• DPE : 10 ans. Attention : les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables, quelle que soit leur date. Un DPE de 2019 ou 2020 doit être refait.
• État des risques : moins de 6 mois à la date de la signature. Il est souvent mis à jour juste avant l’acte.
• Amiante : illimitée si aucun matériau amianté n’a été trouvé (pour un repérage fait selon les règles en vigueur depuis le 1er avril 2013 ; un rapport plus ancien doit être refait). Si de l’amiante est repéré, le rapport indique les mesures à prendre et un contrôle de l’état de conservation peut être exigé dans les 3 ans.
• Plomb : illimitée en l’absence de plomb (ou sous le seuil réglementaire) ; 1 an pour une vente si du plomb est trouvé.
• Électricité et gaz : 3 ans.
• Termites : 6 mois.
• Assainissement non collectif : contrôle du service public d’assainissement non collectif (SPANC) de moins de 3 ans.
• Surface Carrez : pas de limite tant qu’aucun travaux n’a modifié la surface.
• Nuisances sonores aériennes : pas de durée fixée, mais le document doit correspondre au plan d’exposition au bruit en vigueur le jour de la vente.

Qui réalise les diagnostics

La plupart des diagnostics doivent être faits par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité, assuré, et indépendant de vous comme des entreprises qui pourraient faire les travaux. Vérifiez sa certification dans l’annuaire officiel des diagnostiqueurs publié par le ministère du Logement.

Deux exceptions : l’état des risques peut être rempli par le vendeur lui-même à partir du site Géorisques (beaucoup préfèrent le confier au diagnostiqueur), et le contrôle de l’assainissement non collectif est réalisé par le SPANC dont dépend votre commune, sur rendez-vous.

Les tarifs sont libres. Demandez plusieurs devis pour un forfait couvrant tous les diagnostics nécessaires : le diagnostiqueur vous dira lesquels s’appliquent à votre bien.

DPE : ce qu’il change pour le vendeur

Le DPE classe le logement de A (très performant) à G (très énergivore). Il pèse de plus en plus dans la négociation : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025, et les logements F suivront en 2028. Un acheteur investisseur en tiendra compte.

• Pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé F ou G (depuis avril 2023) ou E (depuis le 1er janvier 2025), un audit énergétique s’ajoute au DPE. Il propose des scénarios de travaux chiffrés et reste valable 5 ans. Il deviendra obligatoire pour la classe D en 2034. Il ne concerne pas les appartements en copropriété.
• Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE est plus favorable aux logements chauffés à l’électricité. Si c’est votre cas, demandez à votre diagnostiqueur si votre classe a changé : une attestation actualisée peut souvent être obtenue sans nouvelle visite.

À Fréjus et Saint-Raphaël : risques, termites et assainissement

Selon l’adresse, l’état des risques peut mentionner un risque d’inondation (vallées de l’Argens et du Reyran notamment), de feux de forêt (massif de l’Estérel et collines boisées), de mouvements de terrain ou le niveau de sismicité. Depuis 2023, l’acheteur doit être informé des risques dès la première visite : ayez l’état des risques prêt avant de faire visiter.

Dans les secteurs boisés, de nombreux terrains sont soumis à une obligation légale de débroussaillement. L’acheteur doit en être informé lors de la vente : signalez-le au diagnostiqueur et au notaire.

Le Var compte des communes classées en zone à risque de termites : le diagnostiqueur ou la mairie vous dira si votre adresse est concernée. Enfin, les maisons des collines, éloignées du réseau d’égout, ont souvent un assainissement individuel : si le contrôle du SPANC conclut à une non-conformité, l’acheteur devra faire les travaux dans l’année qui suit la vente, ce qu’il déduira souvent de son offre.