L’impôt sur la plus-value immobilière : qui paie et combien

Qui est concerné

L’impôt s’applique à la vente d’un bien qui n’est pas votre résidence principale : résidence secondaire, appartement loué, terrain, garage vendu seul. Sur le littoral de Fréjus et Saint-Raphaël, où les résidences secondaires sont nombreuses, beaucoup de vendeurs sont concernés.

La résidence principale est exonérée si elle l’est encore au jour de la vente. Si vous avez déjà déménagé, l’exonération reste possible lorsque la vente intervient dans un délai normal (l’administration retient en général une année) et que le logement n’a pas été loué ou occupé entre-temps.

Les autres cas d’exonération

• une détention de plus de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et de plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux ;
• un prix de vente inférieur ou égal à 15 000 € ;
• la première vente d’un logement autre que la résidence principale, si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années précédentes et que vous réinvestissez le prix dans l’achat de votre résidence principale dans les 24 mois (exonération à hauteur de la somme réinvestie) ;
• certains retraités ou personnes invalides aux revenus modestes, sous conditions.

Calculer la plus-value brute

La plus-value brute est la différence entre :

• le prix de vente, diminué de certains frais supportés pour vendre (diagnostics notamment) ;
• et le prix d’achat, augmenté des frais d’acquisition (montant réel, ou forfait de 7,5 % du prix d’achat) et des travaux (factures d’entreprises non déduites par ailleurs, ou forfait de 15 % du prix d’achat après plus de cinq ans de détention).

Pour un bien reçu par succession ou donation, le prix d’achat est la valeur retenue dans la déclaration ou l’acte, augmentée des droits et frais payés à cette occasion.

Les taux : 19 % et 17,2 %

La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, soit 36,2 % avant abattements. Chacun est calculé sur sa propre base, après son propre abattement pour durée de détention.

Une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute lorsque la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 € (hors terrains à bâtir).

Les abattements pour durée de détention

La durée se compte en années pleines, de la date d’achat à la date de vente.

• Impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année. Exonération totale après 22 ans.
• Prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année. Exonération totale après 30 ans.

Avant la 6e année, aucun abattement ne s’applique.

Un exemple simplifié

Une résidence secondaire détenue depuis 12 ans dégage une plus-value brute de 80 000 €. Les années 6 à 12 donnent 7 années d’abattement :

• impôt sur le revenu : abattement de 42 %, base de 46 400 €, impôt de 8 816 € (pas de surtaxe, la base restant sous 50 000 €) ;
• prélèvements sociaux : abattement de 11,55 %, base de 70 760 €, soit 12 171 € environ.

Total : environ 20 987 €. Un exemple n’est qu’une illustration : chaque situation doit être calculée par le notaire.

Qui paie et quand

Vous n’avancez rien : le notaire calcule l’impôt, dépose la déclaration et le paie directement sur le prix de vente le jour de l’acte. Le montant de la plus-value doit ensuite être reporté sur votre déclaration de revenus de l’année suivante.

Ce guide ne constitue pas un conseil fiscal. Les règles peuvent évoluer avec chaque loi de finances : faites vérifier votre situation par votre notaire ou un conseiller fiscal avant de fixer votre prix ou de signer.